EMLAK
13 Nisan 2021 14:28
Umut Çelik

Kentsel dönüşümden nasıl karlı çıkılır?

Kentsel Dönüşümde ilk amaç depreme dayanıksız riskli taşınmazın yıkılması ve yerine depreme dayanıklı bir yeni yapının yapılmasıdır. Her zaman öncelikli hedef kentsel dönüşümden zarar etmeden çıkmak olmalıdır. Avukat Mehmet Aslan, kentsel dönüşüm ile ilgili dikkat edilmesi gereken hususları açıkladı.

Kentsel dönüşümden nasıl karlı çıkılır?

Karlı çıkmak için yapılması gereken markalı konu üreten müteahhitler ile anlaşmaktadır. Bu durumda müteahhitin iflas etme riski azdır ve sahip olduğunuz konutun metrekare fiyatı bölgedeki diğer projelere göre daha yüksek olma ihtimali yüksektir. Bir örnekle açıklamak gerekirse; markalı konut üretmeyen müteahhit tarafından size 110 m2 konut verileceği vaad edilmektedir. Bu şirketin ürettiği konutlarda da metrekare fiyatı 5.000 TL'dir. Bu durumda sahip olacağınız değer 550.000 TL'dir. Markalı konut üreten müteahhit tarafından size 100 m2 konut verileceği vaad edilmektedir. Ancak bu şirketin ürettiği konutlarda metrekare fiatları 6.000 TL seviyesinde ise elde edeceğiniz değer 600.000 TL'dir. Gördüğünüz üzere daha az metrekareli bir ev satın alsanız da elde edeceğiniz değer daha yüksek ve aldığınız risk daha düşüktür.

1. Kentsel dönüşümden karlı çıkmak için gereken 5 şey nedir?

· Teknik ve hukuki anlamda doğru bir sözleşme

· Mali olarak güçlü bir müteahhit

· Sosyal alanların bulunduğu doğru proje seçimi

· Yeterli bilgi ve donanıma sahip denetçi seçimi

· Arsa sahiplerini temsil edecek doğru bir temsilci heyeti

Kentsel dönüşümde daire sahipleri anlaşmazlığı nasıl çözülür?

Kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk kuralının, 6306 sayılı yasa ile devreye girdiğini anlatan Aslan&Tok Hukuk Ofisi Kurucu Avukatı Mehmet Aslan "Kat mülkiyetli bir binada bağımsız bölüm sahibi olanlar veya bir taşınmazda paydaş olanlar; binalarının riskli olması nedeniyle yıkılması gerekli olduğu zaman, yerine yeni yapılacak yapının veya arsanın boş olarak bırakılması ya da müteahhide verilmesi hallerinde paydaşların ya da bağımsız bölüm maliklerinin 2/3'nün onay vermesi halinde, taşınmazın tamamı üzerinde tasarrufta bulunmasına olanak vermektedir.

Riski yapı tespiti yapılan ya da riskli alanda bulunan bir yapının yıkılmasında taşınmazdaki paydaşların anlaşıp anlaşamamalarının bir önemi yoktur. Yani riskli alanda bulunan ya da riskli alanda olmayıp güvenli bir yapı olduğu halde konum olarak yıktırılması konusunda karar verilen yapıların yıktırılmasında, paydaşların oy birliği sağlansa bile söz hakkı yoktur. Karar verilen yapıların yıktırılması zorunludur.

Kentsel dönüşüm 2/3 çoğunluğu ile bina yıkıldıktan sonra yerine yapılacak yapının belirlenmesi ya da yıkımında sonra ilgili kararın alınması aşamasında devreye girmektedir. Yıkılan yapının ardından arsa haline gelen taşınmazın durumunu belirleme aşamasında bir araya gelen taşınmaz malikleri arsayı nasıl kullanmak istediklerine karar verirler.

Kat malikleri; isterlerse arsayı kendileri yaptırabilir, kat karşılığı müteahhide verilebilir, tamamını arsa olarak bırakılabilir ya da arsanın satımına karar verebilirler.

Taşınmazların hepsi ortak bir karar verirse bir sorun yaşanmaz ve oy birliği ile karar verilen yöntem arsaya uygulanır. 2/3 kuralının devreye girdiği nokta paydaşların anlaşamamasıdır. Eğer arsaya yapılacak işleme karar verilemiyorsa 2/3'lük kısmın aldığı karar 1/3'lük paydaş grubunun uygulaması da yasal olarak zorunludur.

Ancak bahsedilen bu kentsel dönüşüm 2/3 çoğunluk; paydaş sayısı mı yoksa paydaşların sahip olduğu hisse oranı mıdır? Bu sistemde 2/3 çoğunluktan hisse oranı kastedilmekte ve hisse payı olarak 2/3 çoğunluğu sağlayan malikler kararı verebilmektedir" dedi.

Evini kentsel dönüşümde yenilemek isteyen kişinin ne gibi hakları vardır?

6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu'nun, kişilerin evlerini yenilemesi için bir takım teşviklerle donatılmış bir kanun olduğunun altını çizen Avukat Mehmet Aslan, kentsel dönüşüm kanunu kapsamında evin yenilenebilmesi için öncelikle evinizin riskli yapı olduğunun tespit edilmesi gerektiğini hatırlatarak "Bu tespitten sonra bakanlık eviniz bulunduğu binaya 'muafiyet yazısı' adı altında bir belge vermektedir. Bu belge ile bu kanunun tanıdığı muafiyetlerden faydalanabilirsiniz.

6306 sayılı kanun kapsamında en esaslı muafiyetler ve imkanlardan başlıca örnek vermek gerekirse, inşaatın yapımı için düşük faizli kredi imkanı, ruhsat harçlarında bir kısım muafiyet, tapu alım satım harcının ödenmemesi, imzalanacak olan sözleşmelerde noter masrafının olmaması sayılabilir. Bu gibi muafiyetlerin esas amacı vatandaşların kentsel dönüşüm projesine pozitif katkı yapması ve konut alacak kişilerin kentsel dönüşüm projelerinden konut almaya teşvik etmesidir.

Vatandaşların sahip oldukları evlerinin yıkılması ve bunun karşılığında bir vaad ile sözleşme imzalaması hayatlarındaki en önemli anlardan birisidir. Bu nedenle sözleşme imzalarken sözleşmede gerekli hukuki önlemlerin olup olmadığının incelenmesi gerekmektedir.

Özellikle sözleşmede, tapu devir zamanları, kira yardımı tutarı, teminat yöntemi ve tutarı, işin süresi, teknik şartname detayı, sahip olacakları evin net ve brüt metrekare bilgisi, inşa edilecek projenin ön görseli gibi esaslı unsurlara dikkat edilmesi elzem bir konudur. Ayrıca inşaat şirketinin geçmişte yaptığı işler, yeni projeyi inşa edip edemeyeceğine dair bir öngörüdür. Bu hususta da detaylı bir inceleme yaparak şirketin mali durumunun incelenmesinde fayda bulunmaktadır" dedi.

EN ÇOK OKUNANLAR