İki yıl önce tüm ülke olarak inşaat kalitemizle sınandık. Ne yazık ki acı bir reçete aldık. Ama öğrendik de... Çünkü atılacak adımlar konusunda artık çok daha net, bilgili ve kararlıyız. Üstüne üstlük nüfusu hızla artan bir ülke olarak konut ihtiyacımız da giderek artıyor. İşte tam da bu noktada yaptığı işlere güveneceğimiz kurumların gelecek projeksiyonlarını, onların ağzından dinlemek çok daha kıymetli. Türkiye'nin yaklaşık olarak yılda 800 ila 900 bin konut üretmeye ihtiyacı var. Şu anda bu rakam 600 bin adet ile sınırlı kalıyor. Sonuç olarak bu çalışmalar mevcut ihtiyacı karşılayamıyor. Sırf mega kentlere baktığımızda deprem riski altında olduğu düşünülen İstanbul'da, beş yıl içinde dönüştürülmesi gereken 1.5 milyon konut var. Bunların 600 bini öncelikli durumda.

GYO'LAR DEVREDE

İşte tam da bu yüzden GYO yani Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı şirketleri çok kıymetli. Zira yatırımcılardan topladıkları sermaye ile yatırım yaparak getirilerini ortaklarına paylaştıran bu halka açık şirketler, çift taraflı bir kazanım da sunuyor. Üstelik GYO'lar büyük projeler üstlendikleri için inşaat sektöründeki teknolojik değişimi daha sıkı takip ediyor, uygulamaları daha hızlı hayata geçiriyorlar. Özellikle yapay zeka ve 3B modellemeler GYO'ların da artık vazgeçilmezi olmuş durumda. Vakıf GYO Genel Müdürü Onur İncehasan yapay zekanın kullanım alanlarına dikkat çekiyor ve maliyet analizi, tasarım süreçleri ile risk yönetiminde kullandıklarını ifade ediyor. Sinpaş GYO Yönetim Kurulu Başkan Vekili Ahmet Çelik ise 3B yazıcıların startejilerine olan etkilerini anlatıyor. Çelik bu sayede karmaşık geometrilere sahip yapıların daha kolay ve hızlı üretilebildiğine dikkat çekiyor. Ayrıca artık yapay zeka sayesinde yapıların enerji performansı ve dayanıklılığı gibi konularda da daha doğru tahminler yapılabiliyor. Böylece büyük projelere imza atan gayrimenkul yatırım ortaklıkları gibi daha kurumsallaşmış yapıları işleri de kolaylaşıyor.

Tabii teknolojiyi uygulayabilmek genel üretim eğilimleriyle paralel ilerliyor. Ancak bazı politikalar eksik... Nitekim GYODER Başkanı Neşecan Çekici'ye göre ciddi bir bütünleşik konut politikası, acil kodu ile Türkiye'nin gündeminde üst sıralarda yer almalı: "Gayrimenkul ekosisteminin oluşması için özel sektör -kamu-STK-akademi olarak birleşmemiz, tek masada bir araya gelmemiz gerekiyor. Ortak akılla yeni yollar yeni çözümler geliştirmeli, dünya ile entegre, kalıcı ve sürdürülebilir politikalar oluşturarak sektörümüzü canlandırmalı ve dolayısıyla toplumu içinde bulunduğu barınma krizinden çıkartmalıyız." GYODER olarak söz konusu barınma sorununa çare olmak için GYODER Yeni Konut Modelini kurguladıklarını anlatan Çekici, "Bu modelin temel amacı, kira fiyatlarını yarıya indirmek ve kentsel dönüşüme zemin hazırlamak. Kamunun kiraya veren konumunda olduğu bu modelde, arsa maliyetlerini düşürerek konut üretim maliyetlerini dengelemeye çalışıyoruz. Şu anda Türkiye'de arsa maliyetleri, toplam maliyetin ortalama yüzde 50'sine denk geliyor; bu oran Avrupa'da yüzde 20'ler civarında" diyor.

ÖDÜNÇ SİSTEMİ

Önerilen bir formül daha var. O da ödünç sistemi. Zira GYODER'e göre devletin elindeki arsalar, gayrimenkul geliştiricilerine belli bir proje dönemi için ödünç verilirse ve Kamu-Özel İş Birliği Yöntemi ile seri bir üretime geçilip, on binlerce konut inşa edilebilir. "Bu model çerçevesinde yap-işlet-devret modeliyle bireysel değil kamusal kiraya veren yapısını oluşturuyoruz ve kiracıyla kiraya veren arasındaki problemleri ortadan kaldırıyoruz" diyen Çekici; "Arsa maliyeti sebebiyle oluşan fark kiraları da yarı yarıya düşürüyor. Bu modelde, kullanıma açılacak arsalarda konutların üretilmesi sağlanırken, arsaların mülkiyeti de devlette kalıyor. Kamunun kiraya veren konumunda olduğu bu modelin finansmanını, sermaye piyasası enstrümanlarını da içine alan çeşitli senaryolarla destekledik. Yani finansman için de devlete yük olmuyoruz; devletten bir tek şey istiyoruz: 'Arsa'. Bu projeyi hayata geçirebilirsek hem konut üretim sürecini hızlandırabilir hem de kira fiyatlarını regüle ederek krize çözüm getirebiliriz" diyor.

ÖZEL SEKTÖR NE DURUMDA?

Nitekim özel şirketler de boş durmuyor. "2024 yılında inşaat faaliyetlerini başlattığımız ve geçtiğimiz yıl eylül ayında satışa sunduğumuz VSancaktepe Merkez projemizden aldığımız olumlu geri bildirimler ve yatırımcı ilgisi bizi daha da güçlendirdi" diyen Vakıf GYO Genel Müdürü Onur İncehasan, 2025 için olumlu değerlendirmelerde bulunuyor. İncehasan, "Konut kredisine erişimin kolaylaşmasını beklediğimiz 2025 yılında, şirket bünyesinde oluşturduğumuz avantajlı ödeme planlarının da etkisi ile projemizdeki stoklarda önemli oranda erime olacağını öngörüyoruz" diyor. 2024-2025 yıllarında 910 milyon dolarlık yeni yatırımı hayata geçirmeyi planladığını duyuran Akfen Holding de Akfen GYO çatısında 2025 konusunda istikrarlı bir ilerleme kaydediyor. Akfen GYO Genel Müdürü Ece Demirpençe, "Gayrimenkul sektöründe kalıcı değer yaratmak ve 2025 yılı itibarıyla, büyüme ivmemizi koruyarak hem mevcut portföyümüzü genişletmek hem de getirisi yüksek yeni yatırım alanlarına yönelmek önümüzdeki en önemli gündem maddelerimiz arasında yer alıyor" diyor. Bir diğer yorum ise Sinpaş GYO'dan. 2025 yılında, konut fiyatlarındaki artış trendinin devam etmesinin beklendiğini anlatan Sinpaş Yönetim Kurulu Başkan Vekili Ahmet Çelik, özellikle maliyetlerdeki yükseliş ve döviz kurlarında dalgalanmaların, konut fiyatlarını olumsuz etkileyebileceğini söylüyor. Çelik, "Ancak, hükümetin destekleyici politikaları ve sektörün yenilikçi çözümleri sayesinde, bu durumun uzun vadede dengelenmesi mümkün olacak" diyor. Özet kanı böyle, peki bu sene GYO'lar için nasıl geçecek? Beklenti ve hedefleri neler? En önemlisi kendilerini nasıl geliştirecekler? İşte GYO'ların 2025 ajandaları...